在加速推进新型城镇化建设、深入实施供给侧改革以及加快创新驱动、产业转型升级的背景下,我国东部沿海城市更新正逐步从以旧城旧区改造、改善生活居住环境为重点,转向以城市边缘或嵌入城市的各类开发区、产业园、产业新城的二次开发为重点的产城融合新阶段。面对国家、省市级开发区的二次开发,乡镇工业集中区改造提升,城市中心区的老厂房、老仓库、老码头、老堆场的改造,各地政府急需在现状梳理、功能定位、产业转型、空间规划、资源整合、模式创新、政策突破等方面进行全方位的创新探索。
一、当前城市更新领域面临的问题
当前城市更新领域面临的问题通常有:
——城市更新区域并非毛地,而是基本置满内容的建成区,需要通过全面、系统和深入的摸底梳理调研,明确哪些需要功能置换,哪些需要业态升级,哪些需要更新改造,哪些需要淘汰转移?
——二次开发不是推到重来,既要兼顾现实基础又要面向未来,更注重精确定位、精准招商、精细管理、精致服务,地方政府对城市更新区域的功能、产业、服务再定位的难度大大增加。
——分步式、嵌入式、逐步更新而非整体更新,更适合产业集中区的二次开发,要求地方政府通过整体规划引导、分步实施安排,明确近中远期的开发重点、节点和时序,形成具体可操作的实施策略安排。
——主题园区、专业基地、特色小镇、PARK园区等新型产业载体建设将成为二次开发的主要形式,这需要地方政府对新型功能载体进行前瞻研究、整体谋划、专业策划和系统规划,以提升专业性、特色性和可落地性。
——二次开发的成本大幅增加,地方政府如何通过加强土地、地产、税收、产业等系统性政策创新,探索开发新路径、新手段、新模式,强化园区开发平台公司的整合推进产业转型与城市更新,有效引导和推动现有企业项目自发、自主更新,吸引各类社会开发主体积极参与更新,实现“政企”双赢?
二、城市更新需要开展的相关研究
针对各地城市更新中遇到的问题,福睿智库认为,各地政府及城市更新的开发运营机构在进行城市更新的过程中,可对以下方面进行研究,为决策提供科学支撑:
——更新区摸底调研。全方位梳理现状产业类型、业态特征、发展布局、企业运营等状况,形成产业链布局图、产业分布图、业态分布图、产出贡献分布图、物业状态分布图、开发强度布局图等直观表达。
——区域更新转型评估。通过摸底调研,梳理各项指标,参照相应指标体系对规划区域的产业转型与城市更新状况做出系统评估。包括:重点实施规划区的发展阶段特征评估、转型开发资源条件评估、产业转型和业态更新评估、重点项目和平台转型评估、二次开发区块重点筛选和评估、二次开发的财务评估等。
——融合性区域更新规划。对于新城、开发区、产业园区、乡镇工业集中区等,应进行产城融合、多规融合的一站式城市更新规划,包括功能、产业和业态再定位,空间布局、开发形态和开发时序的再规划,功能载体和引擎项目的再策划,开发模式、路径再设计,招商引资、政策和资源保障的再创新。
——产业更新专项规划。结合更新区域发展实际,通过系统调研,提出更新区域产业新框架,明确产业转型、业态更新、产业转移的重点,形成产业发展地图、技术和产品路线图、产业招商地图、产业空间布局图,策划功能平台、产业载体和引擎项目,提出实施路径、策略、模式和政策安排建议。
——新型载体发展规划。围绕区域城市更新需求,重点策划、布局新型产业载体,如城中园、产业综合体、产业社区、PARK、特色小镇等,提出对新型产业载体的功能定位、产业引导、布局规划、实施安排、政策引导、机制设定、运营模式、融资安排等方面的具体建议,推动区域嵌入式布局、逐步有机更新。
——城市更新政策研究。跟踪、比较分析北京、上海、深圳等地的产业用地二次开发的政策创新,结合更新区域的实际,提出引导推动城市更新的土地政策、产业地产政策、财税政策等创新重点和方向建议。
《上海市开发区转型指数报告》
《上海金桥开发区城市更新与产业转型摸底调研与策略研究》
《后世博地区功能规划与发展战略》
《上海西岸(west-bank)文化走廊发展规划》
《上海虹桥商务区产业发展规划》
《上海市环上海大学区域创意产业发展规划》
《上海市沪松公路沿线功能改造提升专业转型发展专题》
《上海市嘉定区南翔镇区产业转型与城市更新规划专题》
《杭州萧山区产业功能区发展规划》
《杭州萧山区产业园区整合提升规划》
《杭州大江东产业集聚区产业发展规划研究》
《浙江(萧山闻堰)3D产业园规划设计》
《嘉兴秀洲区嘉北创意产业园规划》
《嘉善经济技术开发区互通口区块发展战略规划》
《重庆沙瓷文化产业带发展战略规划》
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